COVİD 19 SALGINI NEDENİYLE İŞ YERİ KİRALARININ DURUMU

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmeleri şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır. Salgın nedeni ile kapatılan iş yerleri kapsamındaki kiracılar İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile kiralananı kullanamamaktadır.

İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile Kapatılan İş Yerleri

İçişleri Bakanlığı'nca yayınlanmış olan Genelge ile 16 Mart tarihinden itibaren bar, birahane, çalgılı/müzikli lokanta/cafe, çay bahçesi, dernek lokali, diskotek, gazino, gece kulübü, gösteri merkezi, hamam, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokantalar içerisindekiler dahil), her türlü oyun salonları (atari, playstation vb), internet cafe, internet salonu, kafeterya, kahvehane, kaplıca, kır bahçesi, kıraathane, konser salonu, lunapark, masaj salonu, nargile kafe, nargile salonu, nişan/ düğün salonu, pavyon, sauna, sinema, SPA, spor merkezi, taverna, tiyatro, yüzme havuzu ve taziye evleri geçici süreliğine kapatılmıştır.

Kiracıların ödeme güçlüğüne düşmesi halinde öncelikli olarak kiralayan ile aralarında yapmış oldukları kira sözleşmesi incelenmelidir. Eğer kira sözleşmesinde Covid-19 salgını benzeri duruma ilişkin bir hüküm yer almıyorsa Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere göre değerlendirilme yapılmalıdır.

Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Şeklinde düzenleme yapılmıştır.

İş yerlerinin idarece kapatılmış olması kiraya verenden kaynaklı bir sorun olmadığından genelge ile iş yerleri geçici olarak kapatılmış olan kiracılar, Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenmiş olan aşırı ifa güçlüğü hükmünden yararlanabilirler. İfa güçlüğüne düşen kiracı, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ve kira borcundan indirim yoluna gidilmesini isteyebilir. Eğer kiracı bu süreçteki mağduriyete rağmen kira borcunu eksiksiz olarak ifa ediyorsa hak kaybına uğramamak adına ödeme esnasında “kiranın uyarlanması hakkını saklı tuttuğunu” şerh düştüğü takdirde, ödediği kira borçları için de Sulh Hukuk Mahkemesinden uyarlama talep edebilecek ve fazladan yapmış olduğu ödemelerin iadesini veya mahsubunu isteyebilecektir.

26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” şeklinde düzenlemeye gidilmiştir. Bu düzenleme ile kiracının kira borcu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir ancak kiracının kira borcunu ödemekte düşeceği aczi göz önüne alınarak 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek kira borçlarının, kiraya verence tahliye sebebi yapılamayacağına dair kiracıya koruma sağlanmıştır. Ancak bu belirtilen dönemdeki kira borçlarının 01/07/2020 tarihi itibariyle de ödenmesi gerekecektir.

Av. Nurgül Aslı ALTIN